Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Schlüssel liegen bereit – und jetzt soll der Umbau starten. Gerade in dieser Phase entscheidet sich, ob das Budget hält. Denn viele Kostenrisiken eines Altbaus liegen nicht in dem, was man sieht, sondern hinter Fliesen, unter Bodenbelägen und in der Dämmung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie den Sanierungsbedarf strukturiert prüfen und welche Schadstoffe Sie je nach Baujahr auf dem Schirm haben sollten.
Schritt 1: Unterlagen sammeln, bevor jemand Hand anlegt
- Bauakte: Baugenehmigung, Pläne, Statik und Baubeschreibung können Sie als Eigentümer in der Regel beim zuständigen Baurechtsamt einsehen.
- Modernisierungshistorie: Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen und Angaben des Verkäufers zu früheren Umbauten. Ein Bad von 1998 in einem Haus von 1962 verändert die Schadstoffeinschätzung für diesen Raum.
- Energieausweis und Unterlagen zur Heizungsanlage.
- Vorhandene Gutachten: Wertgutachten, Schadstoffuntersuchungen, Feuchtemessungen.
Diese Unterlagen sind nicht nur für die Planung wichtig. Nach § 5a der Gefahrstoffverordnung, gültig seit Dezember 2024, müssen Sie als Veranlasser von Bauarbeiten dem ausführenden Betrieb vor Beginn die Ihnen vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe sowie das Baujahr übermitteln – bei Gebäuden aus den Jahren 1993 bis 1996 möglichst den Baubeginn. Das gilt ausdrücklich auch für private Haushalte.
Schritt 2: Sanierungsbedarf im Altbau systematisch prüfen
Gehen Sie das Gebäude von unten nach oben und von außen nach innen durch – idealerweise gemeinsam mit einem Bausachverständigen oder Architekten.
Tragwerk und Feuchte
Risse im Mauerwerk, feuchte Kellerwände, Salzausblühungen, durchhängende Decken oder weiche Stellen in Holzbalkendecken. Hier entscheidet sich, ob Reparaturen genügen oder statische Maßnahmen anstehen.
Dach und Gebäudehülle
Zustand von Eindeckung, Lattung, Dachentwässerung und Dämmung, Alter und Dichtheit der Fenster. Seit dem 29. Juli 2026 gilt anstelle des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Auch danach bestehen bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach einem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke unter einem ungedämmten Dach oder die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Lassen Sie sich die konkreten Fristen von einer Energieberatung bestätigen.
Haustechnik
Elektroanlagen aus den 1960er- oder 1970er-Jahren entsprechen oft nicht mehr heutigen Sicherheitsstandards; fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter oder Leitungen ohne Schutzleiter sind typische Befunde. Bei den Trinkwasserleitungen ist auf Blei zu achten: Nach der Trinkwasserverordnung mussten Bleileitungen bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt werden. Heizung und Abgasanlage sollten auf Alter, Zustand und Zukunftsfähigkeit geprüft werden.
Innenausbau
Bodenaufbauten, Putze, Bäder und Küchen. Hier steckt meist der größte Teil der späteren Rückbaumengen – und häufig auch der Schadstoffe.
Nebengebäude und Grundstück
Garagen, Schuppen und Carports aus älteren Baujahren sind häufig mit Wellplatten aus Asbestzement gedeckt. Ein stillgelegter Heizöltank im Keller oder im Erdreich muss fachgerecht gereinigt und entfernt oder gesichert werden. Und die Abwasserleitung vom Haus zum öffentlichen Kanal lässt sich per Kamerabefahrung prüfen, bevor neue Bäder angeschlossen werden. Diese Posten werden bei der Budgetplanung gern vergessen, obwohl sie früh feststellbar sind.
Schadstoffe im Altbau: was Sie je nach Baujahr erwarten können
Das Baujahr ist der wichtigste Anhaltspunkt für die Schadstoffeinschätzung. Die Übersicht nennt typische Verdachtsmaterialien. Sie ersetzt keine Untersuchung, hilft aber bei der Einordnung:
| Schadstoff | Typischer Zeitraum | Typische Fundstellen |
|---|---|---|
| Asbest | Baubeginn vor dem 31.10.1993 | Fliesenkleber, Spachtelmassen, Putze, Floor-Flex-Platten, Asbestzement an Dach und Fassade, Nachtspeicheröfen |
| PCB | etwa 1950 bis Ende der 1970er-Jahre, seit 1989 verboten | dauerelastische Fugenmassen, Anstriche, Kondensatoren |
| PAK | vor allem ältere Gebäude bis in die 1970er-Jahre | teerhaltige Parkettkleber, Dachbahnen, Bitumenanstriche |
| Alte Mineralwolle (KMF) | Einbau vor 2000, vor 1996 in der Regel krebserzeugend | Dachdämmung, Rohrisolierungen, Akustikdecken |
| Holzschutzmittel (z. B. PCP, Lindan) | etwa 1950 bis in die 1980er, PCP seit 1989 verboten | Dachstuhl, Holzverkleidungen, Deckenbalken |
In Stuttgart und Umgebung prägen viele Gebäude aus der Nachkriegs- und Wiederaufbauzeit das Bild. Gerade Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren können mehrere dieser Stoffgruppen in einem Objekt vereinen.
Schritt 3: Schadstofferkundung beauftragen
Wie gründlich die Untersuchung ausfallen muss, hängt vom geplanten Umbau ab. Für eine Kernsanierung ist ein vollständiges Bild sinnvoll; für den Austausch eines einzelnen Bodenbelags reichen gezielte Proben. Orientierungswerte, Stand 2026:
- Begehung durch Sachverständige mit Kurzbericht: etwa 400–900 €
- Materialprobe auf Asbest: etwa 40–90 € je Probe
- Probe auf Holzschutzmittel: etwa 80–160 € je Probe
- Vollständiges Schadstoffkataster für ein Wohnhaus: etwa 1.500–4.000 €
Lassen Sie die Untersuchung durchführen, bevor Sie Gewerke ausschreiben. Nur dann können Angebote die tatsächliche Schadstofflage berücksichtigen, und Sie vermeiden Nachträge mitten im Bauablauf. Bei positiven Befunden gehört der Rückbau in die Hände eines Betriebs mit Sachkunde – für Asbest nach TRGS 519, für alte Mineralwolle nach TRGS 521, für kontaminierte Bereiche nach TRGS 524. Mehr dazu finden Sie unter Schadstoffsanierung von KMF, PAK und PCB sowie unter Asbestsanierung.
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Kostenlose Besichtigung anfragenTypische Kostenfallen im frisch gekauften Altbau
Manche Risiken tauchen bei Besichtigungen vor dem Kauf kaum auf, weil sie bewusst oder unbewusst verdeckt sind:
- Kosmetisch renovierte Räume: Frische Farbe und neuer Klick-Belag sehen gut aus, können aber Feuchteflecken oder alte Floor-Flex-Platten samt Kleber darunter verbergen.
- Mehrere Bodenschichten: In vielen Altbauten liegen zwei oder drei Generationen von Belägen übereinander – jede mit eigenem Kleber und eigener Schadstofffrage.
- Dachstuhl und Holzverkleidungen: Früher großzügig verwendete Holzschutzmittel bleiben über Jahrzehnte im Holz und werden erst bei Umbauten zum Thema.
- Gemischte Haustechnik: Teilweise erneuerte Elektro- oder Wasserinstallationen erschweren die Einschätzung, weil alte und neue Leitungen nebeneinander liegen.
- Nachrüstpflichten: Pflichten nach dem Eigentümerwechsel kommen zu den Wunschmaßnahmen hinzu und sollten von Anfang an im Budget stehen.
Nichts davon ist ein Grund zur Panik. Es ist aber ein guter Grund, vor der Planung genauer hinzusehen, statt die Probleme während der Bauphase zu entdecken.
Schritt 4: Budget realistisch planen
Mit den Ergebnissen aus Bestandsaufnahme und Schadstofferkundung lässt sich ein belastbares Budget aufstellen:
- Pflicht vor Kür: Erst Tragwerk, Feuchte, Dach, Schadstoffe und Haustechnik, dann Oberflächen und Ausstattung.
- Rückbau separat kalkulieren: Entkernung und Schadstoffsanierung sind eigene Kostenblöcke. Richtwerte dazu finden Sie unter Entkernung: Kosten pro m².
- Puffer einplanen: Viele Planer empfehlen bei Altbauten einen Sicherheitszuschlag von mindestens 15 bis 20 Prozent auf die kalkulierten Kosten.
- Förderung vor Auftrag prüfen: Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
- Übergangszeit mitrechnen: Doppelte Wohnkosten während der Sanierung gehören ins Budget.
Schritt 5: Die richtige Reihenfolge festlegen
Steht der Sanierungsumfang fest, geht es an den Bauablauf: Schadstoffe zuerst, dann Entkernung, Rohbau, Gebäudehülle, Haustechnik und Ausbau. Die einzelnen Phasen beschreibt unser Ratgeber Kernsanierung im Altbau: die richtige Reihenfolge.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Kann ich den Verkäufer haftbar machen, wenn nach dem Kauf Asbest gefunden wird?
Das hängt vom Kaufvertrag und vom Einzelfall ab. Bei gebrauchten Immobilien ist ein Gewährleistungsausschluss üblich; Ansprüche kommen dann meist nur bei arglistigem Verschweigen in Betracht. Lassen Sie solche Fragen anwaltlich prüfen.
Ist ein Haus mit Asbest im Alltag gefährlich?
Intakte, fest gebundene Asbestprodukte wie unbeschädigte Asbestzementplatten setzen im normalen Gebrauch kaum Fasern frei. Gefährlich wird es beim Bohren, Schleifen, Brechen oder bei Verwitterung. Kritischer sind schwach gebundene Produkte, deren Zustand fachkundig bewertet werden sollte.
Muss ich gefundenen Asbest sofort entfernen lassen?
Für intakte, fest gebundene Produkte besteht in der Regel keine Pflicht zur sofortigen Entfernung. Bei schwach gebundenem Asbest sieht die Asbest-Richtlinie eine Bewertung der Dringlichkeit vor. Spätestens wenn die Bauteile bei einem Umbau bearbeitet werden, ist eine fachgerechte Sanierung nötig.
Wie schnell liegen die Ergebnisse einer Schadstoffuntersuchung vor?
Die Begehung selbst dauert bei einem Einfamilienhaus meist nur wenige Stunden. Für die Laboranalyse sollten Sie je nach Labor und Auslastung einige Werktage einplanen. Viele Labore bieten gegen Aufpreis Eilanalysen an.
Wer trägt die Kosten für die Schadstoffuntersuchung?
Die Untersuchung beauftragt und bezahlt in der Regel der Eigentümer als Bauherr. Sie ist eine Investition in Planungssicherheit, weil sie Nachträge und Bauverzögerungen vermeidet. Holen Sie vorab ein Angebot ein, damit Umfang und Zahl der Proben klar sind.